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„Wohnungsmangel ist kein Finanzierungsproblem“

Die Zuwanderung hält an, unsere Gesellschaft wird immer älter und die Landbevölkerung schrumpft. Dadurch entsteht vor allem in urbanen Gebieten ein immer größerer Bedarf an Wohnraum, der nicht nur bezahlbar, sondern auch altersgerecht sein muss. Als bevölkerungsreichstes Bundesland mit vielen Ballungszentren betrifft dieser Wandel besonders Nordrhein-Westfalen. Dietrich Suhlrie ist Vorstandsmitglied bei der NRW.Bank und unter anderem für die Wohnraumförderung des Landes verantwortlich. Im Interview spricht er über die Bevölkerungsentwicklung, ihre Auswirkung auf den Wohnungsmarkt sowie den Einfluss des niedrigen Zinsniveaus auf das Fördergeschäft.

Von Thorsten Hahn - 19. Dezember 2017

Thorsten Hahn im Gespräch mit Dietrich Suhlrie: Seit Juni 2010 ist Suhlrie Mitglied des Vorstands der NRW.Bank. Hier führt er die Bereiche Bilanzen/Controlling/Bankbesteuerung, Förderprogrammgeschäft, IT/Organisation/Interne Dienste und Wohnraumförderung und ist zudem Regionalvorstand für das Ruhrgebiet. Zuvor bekleidete er ab 1991 verschiedene Positionen bei der KfW Bankengruppe und verantwortete dort u.a. die Integration der Deutschen Ausgleichsbank (DtA).

BANKINGNEWS: Die NRW.Bank hat im Jahr 2016 einen neuen Förderrekord aufgestellt und rund 11,2 Milliarden Euro an Mitteln neu zugesagt. Auch die Fördersumme im Feld „Wohnen & Leben“ stieg um 32 Prozent auf 6,8 Milliarden Euro. Warum wirkt es auf viele Wohnungssuchende in NRW, als würden diese Fördergelder nicht ankommen?

Dietrich Suhlrie: In NRW sind 2016 so viele Wohnungen gebaut worden wie lange nicht mehr. Fertiggestellt wurden 47.200 neue Wohnungen – ganze 16 Prozent mehr als im Vorjahr. Die Tendenz ist steigend, aber der Bau von Wohnungen dauert natürlich. Nordrhein-Westfalen zieht weiterhin Einwohner an und wächst insbesondere aufgrund des Zuzugs aus dem Ausland. Aber auch innerhalb des Landes gibt es viele Umzüge in Ballungszentren. Die Folge ist, dass der Markt enger wird, die Mieten steigen und gleichzeitig immer mehr Haushalte preisgünstigen Wohnraum benötigen.

„In den Ballungszentren liegen wir noch immer unter dem Bedarf“

Betrachtet man die Steigerungsraten isoliert, kann man sich sicherlich darüber freuen. Aber wie ist diese Steigerung gemessen am Bedarf zu bewerten?

Besonders in den Ballungszentren entlang der Rheinschiene, die für viele Menschen am attraktivsten sind, liegen wir noch immer unter dem Bedarf. Das betrifft in NRW zum Beispiel die Städte Köln, Düsseldorf und Bonn, aber auch die großen Universitätsstädte wie Münster, Bielefeld und Paderborn. Hier könnte sicherlich mehr gebaut werden, aber der Wohnungsmangel ist kein Finanzierungsproblem. Die größten Hemmnisse für den Wohnungsneubau sind hohe Preise und fehlende Baugrundstücke.

Laut Ihres Wohnungsmarktberichts von 2016 werden in NRW bis zum Jahr 2020 rund 400.000 zusätzliche Wohnungen benötigt. Wie kann die NRW.Bank dazu beitragen, diesen Bedarf zu decken?

Neuer Wohnraum muss vermehrt im günstigen und preisgebundenen Segment entstehen, damit auch Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen eine Wohnung finden. Der sozialen Wohnraumförderung kommt hier eine wichtige Bedeutung zu, die über die NRW.Bank als Förderbank des Landes zur Verfügung gestellt wird. Wir bieten ein breites Spektrum an Förderprogrammen für Investoren an, um preisgünstige Wohnungen zu schaffen und Quartiere aufzuwerten. Früher war die Wohnraumförderung allein aufgrund des niedrigeren Förderzinses für Investoren interessant. Heute haben wir lange Zinsfestschreibungen, Tilgungsnachlässe von bis zu 25 Prozent und für zehn Jahre zinslose Darlehen eingeführt, die Förderprodukte der Wohnraumförderung attraktiv machen. Zu den von Ihnen zitierten Zahlen: Unseren Schätzungen zufolge werden 80.000 zusätzliche Wohnungen pro Jahr benötigt. Wir stehen derzeit bei 47.000 Wohnungen. Hier gibt es also durchaus noch Luft nach oben.

„Es sind nicht die Best Agers oder Golden Agers, die jetzt plötzlich in die Stadt zurückziehen“

Ergeben sich diese hohen Schätzungen durch den noch immer starken Trend zur Urbanisierung?

Sie meinen das Ehepaar aus dem suburbanen Einfamilienhaus, deren Kinder ausgezogen sind und das plötzlich sagt: „Komm, lass uns in die Stadt ziehen!“ (lacht) Dafür existiert bislang nur anekdotische Evidenz. Es sind nicht die Best Agers oder Golden Agers, die jetzt plötzlich in die Stadt zurückziehen. Es handelt sich vielmehr um einen Zuzug aus anderen Regionen Deutschlands sowie einen großen Zuzug aus dem Ausland, nicht nur durch Flüchtlinge, sondern auch aus der EU.

Im Jahr 2015 gaben viele Kommunen in NRW an, mit der Erstaufnahme von Flüchtlingen überfordert zu sein. Welche Maßnahmen hat die NRW.Bank in dieser Zeit getroffen, um mit dem Anstieg an Wohnraumbedarf umzugehen?

Hier sind zwei Ebenen zu betrachten, die man streng auseinanderhalten muss: Die Situation, auf die Sie sich in Ihrer Frage beziehen, war die Erstaufnahme von Flüchtlingen. Bei diesem Zustrom mussten die Kommunen schnell reagieren, um die Menschen in großen Wohnanlagen jeglicher Art unterbringen zu können. Bereits im Dezember 2014 haben wir das Programm „NRW.Bank.Flüchtlingsunterkünfte“ aus der Taufe gehoben, mit denen die Kommunen Erstunterbringungen für Flüchtlinge finanzieren können. Seitdem haben wir Mittel in Höhe von 410 Millionen Euro zugesagt. Damit konnten bis heute 37.674 Wohnplätze für Flüchtlinge geschaffen werden. Inzwischen ist der Bedarf an Erstunterbringungen weitgehend gedeckt. Die andere Ebene ist jetzt die dauerhafte Unterbringung. Für wohnungswirtschaftliche Investitionen, bei denen die dauerhafte Wohnraumversorgung im Mittelpunkt steht, gibt es das Programm „Förderung von Wohnraum für Flüchtlinge“. Mit dem Programm werden seit 2015 kommunale Wohnungsunternehmen, Privatpersonen und die Wohnungswirtschaft gezielt bei der Schaffung von Wohnraum für Flüchtlinge unterstützt. Bis heute sind damit 2.499 Wohnungen gefördert worden.

Welche Rolle spielen innovative Gebäudetechniken wie Smart Home in der Wohnraumförderung?

Als Förderbank sind wir technikneutral: Wir finanzieren den Investor und er baut das Gebäude, das er vermieten und betreiben kann. Natürlich wird in diesem Bereich momentan sehr viel Forschung und Entwicklung betrieben, aber hier vertrauen wir auf die Kräfte des Marktes. Was die Förderung angeht, so gibt es keine spezielle Finanzierung für Gebäudetechniken wie Smart Home. Die Kosten für innovative Gebäudetechniken sind Teil der Gesamtkosten eines Vorhabens und können somit über die Grundpauschale pro Quadratmeter Wohnfläche mitfinanziert werden.

„Wir behandeln niemanden bevorzugt, nur weil er innovative Technik anbieten“

Auf der anderen Seite ist die NRW.Bank aber auch für die Finanzierung von Gründern mit oftmals innovativen Geschäftsmodellen bekannt. Können Sie dabei trotzdem völlig technikneutral bleiben?

Wir sorgen dafür, dass in Nordrhein-Westfalen keine gute Idee an der Finanzierung scheitert – egal um welche Branche es sich handelt. Die NRW.Bank bietet hier ein breites Spektrum von Förderinstrumenten an: Es reicht von zinsgünstigen Förderdarlehen über Eigenkapitalfinanzierungen bis hin zu Beratungsangeboten. Damit helfen wir Gründern, ihre Ideen umzusetzen und an den Markt zu bringen. Aber wir behandeln niemanden bevorzugt, nur weil er innovative Technik anbietet.

„Für Menschen, die bauen möchten, bietet sich derzeit eine besondere Situation“

Noch mal zurück zum Thema Wohnen: Was sind zurzeit große Projekte in der sozialen Wohnraumförderung bei der NRW.Bank?

Ein sehr interessantes Projekt ist das Parkquartier Königsborn, das bis zum Jahr 2019 in Unna entstehen soll. Ein Investor hat sich hier dazu entschlossen, ein achtstöckiges Betongebäude im typischen Stil der 1970er Jahre abzureißen und durch drei moderne Objekte mit Wohnungen in unterschiedlichen Größen und Grundrissen zu ersetzen. Hier können Alleinstehende, Familien, Senioren sowie Menschen mit Behinderungen barrierefrei leben. Damit treffen wir einen Nerv. Denn im Rahmen unserer Wohnungsmarktbeobachtung haben wir festgestellt, dass die Mieten für kleine Wohnungen und für altersgerechten Wohnraum weiterhin überdurchschnittlich steigen. Die Nachfrage ist hier besonders hoch, das Angebot aber gering. Hier können Menschen auch im Alter lange selbstbestimmt in ihrem vertrauten Umfeld wohnen bleiben – in ihren eigenen vier Wänden oder durch betreutes Wohnen mit einem Angebot an verschiedenen Dienstleistungen.

Wenn man heute mit einem Mitarbeiter aus dem Bankumfeld spricht, stolpert man früher oder später über das Thema Zinsniveau. Ist es tatsächlich so, dass die niedrigen Zinsen den Wohnungsbau massiv beflügeln?

Für Menschen, die bauen möchten und sich dabei für eine Fremdfinanzierung entscheiden, bietet sich derzeit natürlich eine besondere Situation. Aber nur, wenn der- oder diejenige in einer Region wohnt, in der sich das niedrige Zinsniveau nicht bereits in den Preisen für das Grundstück und den Bau widerspiegelt. Allerdings ist spürbar, wie die Preise in diesem Bereich bereits angezogen haben.

„Wir arbeiten stetig daran, die etablierten Schnittstellen zu den Hausbanken zu verbessern“

Während die Kredite für die soziale Wohnraumförderung über die Bewilligungsbehörden beantragt werden, arbeitet die NRW.Bank in der Wirtschaftsförderung im Hausbankenverfahren. Wie gehen Sie damit um, dass Hausbanken durch das Niedrigzinsumfeld weniger Anreize haben, Förderbanken in die Kreditvergabe einzubinden?

Das kann man so nicht sagen. Die NRW.Bank hat ihr Fördervolumen 2016 im Vergleich zum Vorjahr deutlich gesteigert – und das trotz des Niedrigzinsumfeldes. Sie übertraf mit einem Neuzusagevolumen in Höhe von 11,2 Milliarden Euro das Rekordergebnis des Vorjahres noch einmal um 15 Prozent. Insgesamt bewährt sich, dass unsere Produkte einfach zu handhaben und wir mit unseren Finanzierungspartnern gut vernetzt sind. Außerdem bedeutet Förderung nicht nur Zinssubvention. Andere Vorteile unserer Produkte sind vor allem längere Kreditlaufzeiten mit Zinsbindung und flexible Gestaltungsmöglichkeiten wie zum Beispiel Rückzahlungsmodalitäten. Darüber hinaus gewinnen auch unsere anderen Förderinstrumente, wie etwa Eigenkapitalprodukte, und das Thema „Beratung“ in diesem Umfeld an Bedeutung. Wir arbeiten jedoch trotzdem daran, die etablierten Schnittstellen zu den Hausbanken stetig zu verbessern und auch Informationen immer weiter digital aufzubereiten. Zu diesem Zweck haben wir zum Beispiel ein Hausbankenportal als Teil unserer Digitalisierungsstrategie entwickelt, das eine bessere Vernetzung mit den Geschäftspartnern ermöglicht.

„Wir müssen wichtige Anpassungen in der IT nicht erst jetzt nacharbeiten“

Bleiben wir beim Thema Digitalisierung. Drehen Sie momentan auch jeden Prozess auf links?

Jedes Unternehmen muss sich stetig weiterentwickeln und technische Neuerungen im Blick behalten. In Sachen Digitalisierung sind wir bereits weit fortgeschritten. Der Vorteil ist, dass wir erst seit 2002 bestehen und uns schon früh modern aufgestellt haben, sodass wir, anders als viele andere Banken, wichtige Anpassungen in der IT nicht erst jetzt nacharbeiten müssen. Dennoch müssen auch wir am Ball bleiben, denn die Digitalisierung ist eine Daueraufgabe.

Geht Förderbanken der Kontakt zu den Kunden verloren, wenn das Geschäft der Hausbanken nur noch digital abläuft?

Im Kreditwesengesetz ist festgelegt, dass nur Banken einen Kredit vergeben dürfen. Es muss also in der momentanen Rechtslage immer eine Bank eingeschaltet sein. Die entscheidende Frage ist, wie eine Bank den Kontakt zum Kunden herstellt: Denn neben der persönlichen Ansprache wird auch die Bereitstellung von Vorinformationen über sämtliche Medien immer wichtiger. In diesem Bereich haben wir uns als Förderbank schon sehr früh so aufgestellt, dass für den Endkunden alle nötigen Informationen über Fördermöglichkeiten und Ansprechpartner über eine Produktdatenbank leicht zugänglich sind. Dazu bieten wir den Nutzern unserer Internetseite einen vereinfachten Förder-Check an, mit dem sie sich vor einem Bankengespräch mit wenigen Fragen über mögliche Förderprodukte unverbindlich informieren können.

„Crowdinvesting ist im Moment noch ein unregulierter Hype“

Das große Disruptionsschlagwort zum Thema Kredite wäre Crowdinvesting. Könnten Kreditprozesse zukünftig komplett durch sich selbst organisierende Crowd-Prozesse abgewickelt werden?

Das halte ich für unrealistisch. Crowdinvesting ist im Moment noch ein unregulierter Hype. Kommt es zu Betrug in großem Ausmaß, wird sich auch hier die Aufsicht einschalten.

Im Jahr 2016 hat die NRW.Bank mit dem Fintech Compeon zusammengearbeitet. Was hat sich aus dieser Kooperation ergeben?

Compeon aus Düsseldorf ist das erste Fintech, mit dem wir zusammenarbeiten. Durch die Kooperation bieten wir eine zusätzliche Ansprachemöglichkeit im Rahmen des Hausbankenverfahrens. Damit unterstützen wir aktiv den digitalen Wandel in NRW und sind die erste Förderbank überhaupt, die mit dem Vergleichsportal zusammenarbeitet. Der Mehrwert liegt auf der Hand: Bei der Suche nach einem passenden Kredit erhalten Unternehmen Informationen über Förderkredite, an die sie vielleicht sonst nicht gedacht hätten. Insofern unterstützt diese Plattform das Hausbankenverfahren und hilft dabei, Förderung effizienter zu gestalten.

„Wir benötigen eine pragmatischere Lösung für Förderbanken“

Jetzt haben wir fast alle „heißen Eisen“ durch, mit denen sich Banken momentan beschäftigen müssen. Ein großes Thema wäre noch die Regulierung: Aufgrund staatlicher Haftungsgarantien und ihres Geschäfts- und Risikoprofils sind Förderbanken eigentlich gar nicht in der Lage, die Stabilität des Finanzsystems zu gefährden. Mit den aktuellen regulatorischen Anforderungen müssen Sie trotzdem kämpfen. Ist das fair?

Das ist allein die Entscheidung des Gesetzgebers. Er bestimmt über die Regulatorik und dem müssen wir uns fügen. Nach der Finanzkrise war die Idee, den Finanzsektor in Europa nach einer einheitlichen Bankenregulierung zu steuern. Vom Ansatz her sicherlich nicht verkehrt. Da wir laut Definition zu den wesentlichen Banken im Finanzsektor gehören, werden wir auch von der Europäischen Zentralbank (EZB) beaufsichtigt. Diese Zusammenarbeit läuft im Grunde sehr gut. Was schwierig ist und auch von vielen anderen Banken kritisch betrachtet wird, ist die Masse an Informationen, die bei uns abgefragt wird. Wir können diese Informationsflut zwar bewältigen, aber die Arbeitsbelastung ist doch sehr hoch. Wir benötigen eine pragmatischere Lösung für Förderbanken. In Gesprächen bemühen wir uns derzeit darum, eine solche Lösung zu finden.

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