BANKINGNEWS: Die private Baufinanzierung gilt innerhalb der Branche als ein sich niemals erschรถpfender Brunnen. Warum ist das so?
Marcus Wetzel (MW): Die Zinsen werden auch in den kommenden Jahren niedrig bleiben. Durch dieses Umfeld bleiben die Rahmenbedingungen fรผr Baufinanzierer weiterhin gรผnstig. Auch die Nachfrage nach Wohnobjekten wird unverรคndert hoch sein, sowohl zur eigenen Nutzung als auch zur Kapitalanlage. Denn Wohnraum ist knapp und die Haushaltszahlen steigen, vor allem in beliebten Groร- und Universitรคtsstรคdten. Dabei gilt: Lage, Lage, Lage. Besonders gefragt sind deshalb Objekte in guten Lagen mit attraktiver Infrastruktur โ aus dem Bestand genauso wie dem Neubau. Das Niedrigzinsumfeld und die weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnobjekten รผben Druck auf die Preisentwicklung aus. Das wissen natรผrlich auch Anbieter von gebrauchten Immobilien und Projektentwickler. Das Ergebnis: Die Preise steigen. Ein Blick auf die Baugenehmigungen zeigt im Jahr 2016 mit 375.000 Wohnungen ein 16-Jahres-Hoch. All dies will finanziert werden. Der Markt wรคchst aber auch deshalb, weil sich viele Baufinanzierer bereits heute die niedrigen Zinsen fรผr die Zukunft sichern und eine Forward-Vereinbarung abschlieรen. Die Commerzbank hat eine klare Wachstumsstrategie in der Baufinanzierung: Ziel ist der Ausbau des Bestandsvolumens durch eine deutliche Ausweitung des Neugeschรคfts bis 2020.
Um das Geschรคft noch prominenter zu positionieren, haben Sie eine App zur Baufinanzierung entwickeln lassen. Was steckt genau dahinter?
MW: Mit der Strategie โCommerzbank 4.0โ zielt die Bank auf massives Wachstum bei Privat- und Unternehmerkunden. Dabei setzt sie sowohl auf persรถnliche Beratung als auch auf die Chancen der Digitalisierung. Denn unsere Kunden mรถchten beides: 90 Prozent wรผnschen sich auch im digitalen Zeitalter einen persรถnlichen Ansprechpartner. Deshalb hรคlt die Commerzbank an ihren rund 1.000 Filialen in Deutschland fest. Gleichzeitig werden viele Bankgeschรคfte mehr und mehr digital erledigt โ deshalb bauen wir auch unsere digitalen Angebote aus. Ziel ist es, 80 Prozent aller relevanten Geschรคftsprozesse zu digitalisieren. Das gilt ebenso fรผr die Baufinanzierung: Selbst wenn die meisten Kunden fรผr eine Baufinanzierung in Zukunft weiterhin eine Filiale aufsuchen werden, gibt es auch eine Zielgruppe, die von Anfang bis Ende alles digital erledigen mรถchte. Diese Zielgruppe wollen wir ebenfalls fรผr die Commerzbank gewinnen und damit unsere potenzielle Kundenbasis erweitern. Deshalb haben wir unsere BauFi-App entwickelt.
Prognostizieren Sie denn fรผr die Zukunft des Bankings einen singulรคren Fokus auf das Digitale?
MW: Die Zukunft des Bankgeschรคfts ist aus meiner Sicht digital und persรถnlich. Die Mehrheit der Kunden will eine Bank, die alle Kanรคle โ online und offline โ anbietet. Sie wollen selbst entscheiden, wann sie welchen Kanal nutzen. Deshalb entwickeln wir die Commerzbank von einer reinen Filialbank zu einer modernen Multikanalbank weiter, in der alle Zugangswege intelligent miteinander vernetzt sind.
Kunden scheuen noch, ihre Daten via App offenzulegen. Wie wollen Sie die Menschen mit Ihrem Service รผberzeugen?
MW: Baufinanzierungsinteressierte Kunden haben einen Anspruch auf interaktive Beratung โ unabhรคngig von Filialรถffnungszeiten. Mobile gewinnt auch hier enorm an Bedeutung, denn der Baufinanzierungsprozess wird schneller und effizienter. Immobiliensuche, Verhandlungen, Finanzierung, Behรถrden, Umzug โ all diese Schritte kann der Kunde von zu Hause oder unterwegs erledigen. Die BauFi-App macht es mit umfangreichen Funktionalitรคten mรถglich.
Welche Features beinhaltet die Applikation aktuell und sind funktionale Erweiterungen fรผr die nรคchste Zeit geplant?
MW: Neben โBudgetrechnerโ, โImmobiliensucheโ, โImmobilienbewertungโ sowie dem โFinanzierungszertifikatโ wurden weitere Anforderungen wie โDokumentenmanagerโ und โMerkzettelโ umgesetzt; der โOnlineabschlussโ kommt gegen Ende dieses Jahres.
Wie kann der Kunde beurteilen, ob eine bestimmte Finanzierungslรถsung fรผr ihn รผberhaupt in Frage kommt?
MW: Bei der Finanzierungslรถsung kann der Kreditinteressent seine Finanzierung im Baukastenprinzip โ etwa die Auswahl der Zinslaufzeit, Sondertilgungsmรถglichkeit, Ratenhรถhe โ selber zusammenstellen und erhรคlt in wenigen Sekunden eine Echtkondition in Abhรคngigkeit der Darlehensparameter. Diese Kondition garantieren wir dem Interessenten verbindlich รผber das Finanzierungszertifikat.
Der Kunde entscheidet, wo er seine Daten offenlegen mรถchte
Und wenn der Kunde seine Daten partout nicht in der App offenlegen mรถchte?
MW: Der Kunde entscheidet am Ende, wo er seine Daten offenlegen mรถchte: digital per App oder analog in der Filiale. Aber eines ist klar: eine Finanzierung ohne Kundendaten gibt es nicht. Doch in einem Punkt kรถnnen wir alle Interessenten beruhigen: Die Sicherheit der Kundendaten hat fรผr die Commerzbank oberste Prioritรคt. Das haben wir auch bei der Entwicklung unserer BauFi-App berรผcksichtigt.
Gibt es ein solches Modell bereits in der Branche?
MW: Nein, nicht in diesem Umfang. Die Commerzbank hat mit ihrer BauFi-App derzeit ein Alleinstellungsmerkmal im Markt โ keine andere Bank und kein Anbieter von Baufinanzierungen bietet aktuell eine interaktive, digitale Beratung von der Budgetplanung รผber die Immobiliensuche und die Marktbewertung bis hin zur passenden Finanzierungslรถsung. Ein Highlight ist fรผr mich das sofortige und verbindliche Finanzierungszertifikat, das der Kunde innerhalb von Sekunden zur Vorlage bei Maklern und Verkรคufern auf seinem Smartphone erhรคlt. Dieses Zertifikat hilft den Kunden, schneller den Zuschlag bei der Wunschimmobilie zu erhalten.
Herr Kรผpper, als die Commerzbank an Sie herangetreten ist, was waren Ihre รberlegungen, um das Projekt erfolgreich an den Start zu bringen?
Ingo Kรผpper (IK): Wir kennen die Commerzbank aus der Zusammenarbeit in der Managementberatung. So waren wir in den letzten Jahren immer wieder in regulatorische und digitale Themen rund um das Kreditgeschรคft eingebunden. Wir haben in unserer Gruppe nicht nur etliche Jahre an Know-how zu Bankgeschรคftsmodellen und Prozessen, sondern durch crossventures und DvH Ventures zudem sehr erfahrene Fintech-Experten. Des Weiteren verfรผgen wir bei crossbuilders รผber viele Jahre Erfahrung im Bau und Betrieb digitaler Geschรคftsmodelle. Und trotz dieser breiten Vorkenntnisse hatten wir โ zurecht โ groรen Respekt vor der Herausforderung. Denn wir wussten, am Ende mรผssen wir uns zwischen den Welten bewegen: d.h. agil sein wie ein hippes Fintech und gleichzeitig die extrem professionellen Ansprรผche einer Groรbank beherrschen, die eben von Regulatorik, erforderlichen Formalismen groรer Organisationen, technischem und inhaltlichem Perfektionsstreben und vielem mehr getrieben sind. Eine weitere Komponente war die Anzahl der Projektinvolvierten: Es ging ja nicht nur um die Commerzbank und uns, sondern ebenso um die Kernfunktionslieferanten wie Sprengnetter fรผr die Objektbewertung und ImmobilienScout24, die fรผr die Suche eingebunden werden mussten. Das Projekt hat gezeigt: Diese Anbieter verfรผgen nicht nur รผber tolle Funktionen und Inhalte, sondern auch รผber hervorragende Teams, die fรผr eine effektive Zusammenarbeit sorgen.
Ein gerรผtteltes Maร an Gamification
Gab es Schlรผsselmomente bei der Realisierung des Projekts, wenn Sie jetzt zurรผckblicken?
IK: Rรผckblickend wรผrde ich sagen, dass es fรผnf elementare Faktoren gab. Erstens: das Hybrid-Modell in der Konzeption und Entwicklung, also etwa kein reines Scrum aber doch wesentlich agiler als beispielsweise die klassischen Konzeptions- und Entwicklungsmodelle der Bankenszene. Zweitens: bankfachliches Know-how auf allen Seiten, um in der Kommunikation effizient und mรถglichst frei von Missverstรคndnissen zu bleiben โ da man zu Gunsten der Geschwindigkeit und Agilitรคt zu Beginn nicht alles dokumentiert, mรผssen einfach alle wissen, wovon sie reden. Drittens: tiefe technische Expertise, denn es war klar, dass die IT und insbesondere auch die Security-Experten der Commerzbank fรผr uns kein Auge zudrรผcken โ es muss eben einfach professionell funktionieren. Viertens: Kreativitรคt und Mut zu Entscheidungen, um mit den unausweichlichen รberraschungen umgehen zu kรถnnen. Fรผnftens: ein guter Team-Spirit und Vertrauen zueinander.
รber was muss eine App in diesem sensiblen Bereich verfรผgen bzw. was muss sie ausstrahlen, um auch vom Endkunden genutzt zu werden?
IK: Sie muss fรผr den Kunden den richtigen Bedarf befriedigen; also in einer unkomplizierten Art eine Baufinanzierung zum Anfassen bieten. Ein tolles Beispiel dafรผr ist die von Herrn Wetzel genannte Highlight-Funktion: das verbindliche Finanzierungszertifikat. Des Weiteren muss die App, wenn gewรผnscht, Interaktion mit einem Berater ermรถglichen. Und fรผr alle diejenigen, die gerade erst am Anfang ihrer รberlegungen stehen, muss sie ein gutes Set an Convenience-Funktionen bieten, wie etwa die Bewertung per Foto oder Knopfdruck sowie die Suche mit ImmobilienScout24-Qualitรคt โ das bedeutet nicht zuletzt ein gerรผtteltes Maร an Gamification.
Die Bank muss alte Zรถpfe abschneiden
Banken wird gerne vorgeworfen, dass die Implementierung neuer Software oder Prozesse langsam und anstrengend sei. Kรถnnen Sie das in Bezug auf dieses Projekt bestรคtigen?
IK: Fรผr die Vergangenheit war das in Banken sicherlich so. Das ist auch nicht รผberraschend, denn keiner von uns will sich vorstellen, dass in der Bank seines Vertrauen irgendetwas nicht โrichtigโ lรคuft und nachher auch noch Geld weg ist. Genauso mรถchte ich nicht in ein Flugzeug einsteigen, dessen Landung nur โmeistensโ funktioniert. Damit bleibt es nicht aus, dass es sehr aufwendig ist, Software und Prozesse zu implementieren, die professionell funktionieren. Trotzdem muss auch eine Bank hier die Quadratur des Kreises schaffen und alte Zรถpfe abschneiden. Wir haben das zusammen wirklich gut und flexibel geschafft. Und dennoch ist eine Groรbank in ihren Kernprozessen erst mal noch eine Groรbank โ die in den letzten Jahren aufgestockte IT-Regulatorik lรคsst da einfach keine Wahl.
Wie lange haben Sie von der Entwicklung der Idee bis zum Release benรถtigt?
IK: Mit einer ausgewachsenen App sind wir bereits nach weniger als neun Monaten live gegangen. Zum Vergleich: In mancher Bank braucht es alleine sechs Monate, um einen neuen Server aufzusetzen.
Herr Kaiser, wie funktioniert die Applikation aus technischer Sicht genau?
Alexander Kaiser (AK): Die App wurde als Hybrid entwickelt. Das bedeutet, dass wir mit Web-Technologien auf einer einheitlichen Codebasis entwickeln und auf diese Weise flexibel in Entwicklung und Pflege sind, egal ob fรผr iOS oder Android-Systeme. Zahlreiche Funktionen unterstรผtzen den End-User bei der Immobilienwahl, der Finanzierung und dem Kaufabschluss; so etwa eine vollstรคndige Immobiliensuche, die wir รผber die Anbindung der ImmobilienScout24-API ermรถglichen. Die Mรถglichkeit, die Immobilie dann zu bewerten, erfolgt รผber die Anbindung der Sprengnetter-API. Im nรคchsten Schritt kann der Nutzer mit Hilfe eines Budgetrechners schnell und einfach berechnen, ob er sich diese Immobilie leisten kann, und erhรคlt bei positiver Prรผfung innerhalb weniger Sekunden eine Finanzierungszusage. Dafรผr wird die App an einen neuen Web-Service der Commerzbank angeschlossen, der diese โLive-Konditionenโ liefert. Dass so viele verschiedene Dienste miteinander โsprechenโ, bemerkt der End-User in der App gar nicht.
Wie gewรคhrleisten Sie dabei die Sicherheit der Kundendaten?
AK: Arbeitet eine App mit solch sensiblen Daten, wie denen zur persรถnlichen Finanzsituation, hat das Sicherheitskonzept oberste Prioritรคt. Ein wichtiger Aspekt wรคhrend des gesamten Entwicklungsprozesses bestand deshalb in der Datensicherung. Sรคmtliche Nutzer-Anfragen werden unter anderem รผber eine mehrfache SSL-Verschlรผsselung eine End-to-End-Verschlรผsselung wie auch besondere Backend-Strukturen gewรคhrleistet.
Art und Weise einer Beratung bietet noch viel Entwicklungspotenzial
Herr Kรผpper, welche weiteren Potenziale sehen Sie fรผr die Digitalisierung der Branche?
IK: Noch eine Menge. Wie die Commerzbank bin ich der Ansicht, dass die meisten Kunden in Fragen wie etwa der Baufinanzierung am Ende immer noch eine Art Beratung haben wollen. Die Art und Weise einer Beratung bietet noch viel Entwicklungspotenzial. Ich kann mir vorstellen, dass es noch mehr digitale Convenience-Services, nรผtzliche Informationen, Benutzerfรผhrung und eine Art Robo Advice geben wird, die es erlauben, fรผr viele Fรคlle die Beratung zu fokussieren und einige Teilthemen sogar โberatungsfreiโ zu erledigen. Die App ist jedenfalls ein guter Schritt in diese Richtung. Und wir arbeiten mit Hochdruck an Weiterentwicklungen โ wie im รbrigen auch viele andere in der Branche. Wir kรถnnten ja mal โAlexaโ fragen, was sie dazu sagt. (lacht)
Herr Kierig, die hier angesprochene App der Commerzbank bietet Kunden via Smartphone eine Marktwerteinschรคtzung innerhalb von Sekunden โ ein Foto der gewรผnschten Immobilie reicht aus und Sie liefern die entsprechenden Daten. Wie machen Sie das genau und wie sicher sind diese Daten?
Jochem Kierig (JK): Das alles ist kein Hexenwerk, sondern basiert auf dem Sprengnetter Bewertungssystem. Nicht nur die Commerzbank, auch zahlreiche andere Institute arbeiten damit. Dahinter steht unsere Immobilienpreisdatenbank, eine der grรถรten Deutschlands. Dort sind Millionen von Angebotspreisen und Angebotsmieten, vor allem aber auch mehrere hunderttausend real erzielte Kaufpreise fรผr alle Lagen in Deutschland und รsterreich gespeichert. Fรผr die Bewertung stehen damit weit รผber eine Milliarde Objektinformationen zur Verfรผgung. Die Berechnung der Werte erfolgt durch das Sprengnetter Automated Valuation Model (AVM). Es nutzt mathematische und statistische Methoden auf der Basis hedonischer Preismodelle. Wir benรถtigen dafรผr nur wenige Informationen zum Bewertungsobjekt, nรคmlich die Art und die Lage der Immobilie. Auf dieser Basis ist bereits eine sehr valide Marktwerteinschรคtzung fรผr das Objekt mรถglich โ in Sekunden. Mit einigen zusรคtzlichen Objektinformationen mehr lรคsst sich der Wert noch besser auf das Objekt zuschneiden. Gibt der Anwender weitere Daten ein, wird das Ergebnis dadurch noch prรคziser. Bei einem Einfamilienhaus sind das Grundstรผcksgrรถรe, Baujahr, Wohnflรคche, Anbauweise und zusรคtzliche Informationen, etwa ob eine Garage vorhanden ist.
Die Handhabung ist intuitiv und macht neugierig.
Wie sieht die Praxis aus? Was passiert, wenn eine Bewertungsanfrage via App bei Ihnen im Haus ankommt?
JK: Die App รผbertrรคgt beim Fotografieren den Standort. Dadurch wissen wir, in welcher Lage sich das Objekt befindet. Alternativ kann die Adresse eingegeben werden. Die intelligente Bilderkennung unserer Lรถsung sagt uns zusรคtzlich, ob es sich um ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus handelt. Auf Basis dieser Grundinformationen ermittelt das Sprengnetter Bewertungssystem den durchschnittlichen Marktwert der Immobilien in der Lage des Bewertungsobjekts und die durchschnittliche Miete, zu der sich die vergleichbaren Immobilien bei einer Neuvermietung vermieten lassen. Diese Ergebnisse liefert es im Bruchteil einer Sekunde an das aufrufende System zurรผck. Bei der Commerzbank werden die Objektangaben in der hauseigenen BauFi-App erfasst und an unseren Webservice geschickt. Sie kรถnnen aber auch anders erfasst werden. Die ING-DiBa nutzt zum Beispiel eine mobile Lรถsung, die auf unserer Bewertungs-App ImmoWert2Go beruht. Selbst die Spracherfassung der Objektdaten mittels Alexa-Skill hat Sprengnetter bereits realisiert โ also Marktwerteinschรคtzung auf Zuruf. Eines ist allen digitalen Kanรคlen gemein: Die Bewertung erfolgt immer durch unser SprengnetterAVM. Das alles geht sehr schnell. Die BauFi-App der Commerzbank zeigt dem potenziellen Kunden, wie schnell: in Sekunden. Aus Sicht der Kreditwirtschaft ist dieser schnelle Prozessdurchlauf ein wichtiges Moment fรผr die Kreditentscheidung des Kunden. Unsere Lรถsung zur Marktwerteinschรคtzung unterstรผtzt dieses Tempo bei der Bereitstellung eines entscheidungsreifen Kreditantrags perfekt โ bei aller Verlรคsslichkeit der ermittelten Werte.
Wie prรคzisieren Sie denn die Daten?
JK: Die Daten in unserem Bewertungssystem werden laufend aktualisiert und kalibriert. Wir erfassen pro Jahr rund 200.000 tatsรคchlich erzielte Kaufpreise. Diese ergรคnzen wir vierteljรคhrlich mit sรคmtlichen Angebotsdaten, die in den groรen Immobilienportalen vorhanden sind. Nach jeder Aktualisierung unserer Datenbank รผberprรผfen wir die Qualitรคt des Systems durch eine groรe unabhรคngige Datenstichprobe. So stellen wir sicher, dass unser System die Markt- und Mietwerte jederzeit treffsicher und aktuell abbildet. Neben statistischen Kenngrรถรen liefert das SprengnetterAVM aber auch Preisspannen. Was zunรคchst nach fehlender Prรคzision aussieht, ist im Gegenteil hilfreich. Denn die Preise, die der Markt fรผr eine Lage aushandelt, streuen zum Teil erheblich. Preisspannen lassen den Nutzer der App erkennen, dass โseinโ ermittelter Wert immer nur einen Durchschnitt von Preisen darstellt. So kann er die Genauigkeit seines Bewertungsergebnisses besser beurteilen und die Angemessenheit der Kaufpreisforderung prรผfen. Am Ende des Tages kommt es in der Kreditwirtschaft aber auf die BelWertV-konforme Bewertung des Objektes an. Auch dafรผr bieten wir mit Ten2Click und SprengnetterONE umfangreiche Lรถsungen fรผr seine Kunden an.
Welche weiteren Services wollen Sie mittel- bzw. langfristig รผber diesen technischen Weg anbieten?
JK: Das Bewertungssystem kann schon bald weitere Informationen zum Objekt bereitstellen, zum Beispiel zur Wertentwicklung und der Lagequalitรคt der Immobilie. Auch soziodemografische Daten zur Lage kรถnnen wir anbieten. Wir arbeiten gleichzeitig an einem Tool, das alle objektbezogenen Informationen als Report darstellt, gut verstรคndlich aufbereitet in Form von Heatmaps und Diagrammen. Auch unsere intelligente Bilderkennung entwickeln wir fortlaufend weiter. In Kรผrze kann sie nicht nur die Art der Immobilie, sondern auch das Baujahr, den Zustand und andere relevante Eigenschaften des Objektes erkennen.
Christian Grosshardt war zwischen 2014 und 2018 Redakteur im BANKINGCLUB und fungierte von Januar bis April 2018 als Chefredakteur von BANKINGNEWS. Wรคhrend seines Studiums der Germanistik, das er mit dem Master of Arts abschloss, sammelte er bereits umfangreiche redaktionelle Erfahrungen als freier Mitarbeiter bei der Kรถlnischen Rundschau.