Grundsรคtzlich ist nach dem Brexit zwar von einer Umverteilung der Londoner Aktivitรคten auf mehrere Alternativstandorte auszugehen โ mit Schwerpunkt auf einen Finanzplatz in Europa. Doch das deutsche Finanzzentrum liegt im Rennen um die Brexit-Banker vorn. Denn mittlerweile haben sich zahlreiche Banken konkret dafรผr ausgesprochen, Arbeitsplรคtze von der Themse an den Main zu verlegen. Im Vergleich dazu wurden bisher nur wenige eindeutige Entscheidungen fรผr andere Finanzplรคtze verkรผndet. Angesichts seiner Pole-Position hat der Finanzplatz Frankfurt gute Chancen auf mindestens die Hรคlfte der aus London abwandernden Jobs. Unter zurรผckhaltenden Annahmen wรคren dies รผber einen Zeitraum von mehreren Jahren insgesamt mindestens 8.000 Mitarbeiter. Dies sollte sich am Main ab 2018 richtig bemerkbar machen. Der Austritt Groรbritanniens aus der EU wird spรผrbare Auswirkungen auf den Frankfurter Immobilienmarkt haben. Der Zuzug der Brexit-Banker und ihrer Familien dรผrfte eine Herausforderung sein fรผr die Akteure am regionalen Wohnungsmarkt, wo kein nennenswerter Leerstand besteht. Wie aber sind die Perspektiven fรผr den lokalen Bรผromarkt am Vorabend des Brexit?
Frankfurt hat den hรถchsten Leerstand in Deutschland
Der Frankfurter Bรผromarkt prรคsentiert sich derzeit in einer robusten Verfassung. Die durchschnittlichen Bรผromieten steigen moderat, liegen aber noch immer deutlich unter dem historischen Hรถchststand. Im Vergleich der fรผhrenden deutschen Bรผrostandorte liegt das Mietniveau in Frankfurt mit Abstand vorne. Vergleicht man allerdings Frankfurt mit anderen europรคischen Finanzplรคtzen wie London oder Paris, so erscheint der Bรผrostandort gรผnstig.
Grundsรคtzlich gibt es in Frankfurt genรผgend freie Bรผroflรคchen, sodass der Zuzug von einigen Tausend zusรคtzlichen Bankbeschรคftigten problemlos zu bewรคltigen sein sollte. Der Leerstand konnte in den letzten Jahren von รผber 15 Prozent auf rund 10 Prozent deutlich abgebaut werden. Dazu hat der Beschรคftigungsboom schon vor dem Brexit beigetragen: Allein im Fรผnfjahreszeitraum 2012 bis 2016 ist die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschรคftigten um 54.000 gestiegen.
Deutschlandweit verfรผgt Frankfurt mit etwa 1,2 Millionen Quadratmetern รผber den hรถchsten Leerstand. Dies erweist sich jetzt als Standortvorteil. Zumindest die Hรคlfte davon dรผrfte den hohen Anforderungen der Banken entsprechen โ davon immerhin rund 250.000 Quadratmeter in den bevorzugten zentralen innerstรคdtischen Lagen. Eine Reihe von Banken, die eine Verlagerung von der Themse an den Main anstrebt, dรผrfte grรถรere zusammenhรคngende Flรคchen in zentraler Lage suchen. Wenn sich gleichzeitig mehrere Institute fรผr dieses Marktsegment interessieren, ist nicht auszuschlieรen, dass nicht jedes hier kurzfristig die gewรผnschte Flรคche findet. Einige Banken kรถnnen aber zusรคtzliche Mitarbeiter am bisherigen Standort unterbringen, andere sind auf Neuanmietung angewiesen. Berรผcksichtigt man die รผblichen Vorlaufzeiten fรผr Suche, Mietvertragsverhandlungen, adรคquaten Umbau und Umzug, so verbleibt bis zum Frรผhjahr 2019 nur wenig Zeit. Daher sollte es schon bald zum vermehrten Abschluss von Mietvertrรคgen kommen.
Einzelne Banken werden zunรคchst mit einer รผberschaubaren Mitarbeiterzahl an den Main kommen, um ein Standbein in der EU zu haben. Erst im Zeitablauf dรผrfte dann die Belegschaft aufgestockt werden. Dies bedeutet, dass in der Anfangsphase nicht immer die perfekte Bรผroflรคche erforderlich ist. Der brexitbedingte Zuwachs von mindestens 8.000 Bรผrobeschรคftigten in der Mainmetropole wird also nicht schlagartig stattfinden, sondern sich รผber mehrere Jahre vollziehen. Unter Berรผcksichtigung der laufenden Konsolidierung in einigen Frankfurter Banken dรผrfte der Nettoeffekt ohnehin geringer ausfallen.
Bei einer durchschnittlichen Pro-Kopf-Bรผroflรคche von etwa 20 Quadratmetern ergibt sich fรผr die kommenden zwei Jahre eine rein brexitbedingte Zusatznachfrage von rund 100.000 Quadratmetern โ dies ist nicht einmal die Hรคlfte des aktuellen Leerstandes in zentraler Lage. Bis sich der Brexit-Effekt stรคrker entfaltet, werden zudem neue Bรผroflรคchen das Angebot erweitern, schon kurzfristig beispielsweise der Winx-Tower, der Omniturm sowie Marienforum und Marienturm mit zusammen รผber 130.000 Quadratmetern. Bis das grรถรte Projekt mit โFour Frankfurtโ auf dem bisherigen Deutsche-Bank-Areal mit alleine rund 100.000 Quadratmetern Bรผroflรคche realisiert ist, dauert es allerdings noch vier Jahre.
Im positiven konjunkturellen Umfeld werden auch jenseits des Brexits im Rhein-Main-Gebiet zahlreiche Arbeitsplรคtze in anderen Branchen geschaffen werden. So ist davon auszugehen, dass mit den Banken andere Dienstleister ihre Belegschaften hier aufstocken. Damit sollte die Gesamtzahl an Bรผrobeschรคftigten in Frankfurt in den nรคchsten Jahren mindestens doppelt so stark steigen, wie der isolierte Brexit-Effekt erwarten lรคsst. Aber selbst diese Zusatznachfrage wรคre durch die vorhandenen Kapazitรคten sowie die absehbaren Fertigstellungen ohne grรถรere Probleme zu befriedigen.
Brexit fรผhrt zur Verstรคrkung des Leerstandabbaus
Der Brexit wird damit in den kommenden Jahren die positive Entwicklung am Bรผromarkt Frankfurt verstรคrken und zu einem fortgesetzten Abbau der Leerstandsrate beitragen. Angesichts der gut gefรผllten Entwicklungspipeline rechnen wir aber nicht damit, dass sich die Leerstandsrate den sehr niedrigen Werten anderer deutscher Top-Standorte wie Mรผnchen oder Berlin annรคhert. Die Mietsteigerungen in guten Lagen dรผrften auf Sicht von ein bis zwei Jahren etwas stรคrker ausfallen. Bevor die Mieten krรคftiger anziehen, werden aber erstmal Incentives wie mietfreie Zeiten oder die รbernahme von Umbaukosten zurรผckgefรผhrt. Vor dem Hintergrund der Neubauaktivitรคt wird es aber nicht zu einer Knappheitssituation mit anhaltend hรถheren Mietsteigerungen kommen.
Da sich das Interesse der etablierten sowie der neuen Banken am Finanzplatz weiterhin auf die zentralen Lagen konzentrieren wird, stellt sich die Frage, ob auch Frankfurter Nebenlagen vom Brexit profitieren kรถnnen. Zuzugswillige Banken, die in zentraler Lage (zunรคchst) keine geeigneten Flรคchen finden, werden auf benachbarte Lagen ausweichen oder ihre Belegschaften erst einmal auf unterschiedliche Flรคchen aufteilen. Dabei kรถnnte es zu positiven Effekten auf Nebenlagen kommen, die etwa schon bisher fรผr das Back Office von Banken genutzt werden. Darรผber hinaus kรถnnten Unternehmen aus anderen Branchen, die nicht bereit sind, die krรคftiger anziehenden Mieten im Bankenviertel zu tragen, auf alternative innerstรคdtische Standorte ausweichen.
Dr. Gertrud R. Traud ist Chefvolkswirtin und Managing Director bei der Helaba.