Seit etwa Mitte 2022 sinken die Immobilienpreise in Deutschland. Durch die krรคftig gestiegenen Zinsen wurde der langjรคhrige Boom beendet. Nach den Immobilienindizes des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken betragen die Korrekturen von den jeweiligen Hรถchststรคnden bis zum ersten Quartal 2024 bisher fast neun Prozent bei Wohnimmobilien, etwa 17 Prozent bei Bรผroimmobilien sowie rund 24 Prozent bei Einzelhandelsimmobilien. Die jรผngsten Daten deuten auf eine Stabilisierung am Wohnungsmarkt hin. In den gewerblichen Segmenten scheint es zumindest zu einer Verlangsamung des Abwรคrtstrends gekommen zu sein. So wurde bei Wohnimmobilien im Vorquartalsvergleich zuletzt nur noch ein geringer Rรผckgang ausgewiesen.
Weniger eindeutig sind die Verlรคufe bei Einzelhandels- und Bรผroimmobilien. Allerdings weisen diese Datenreihen im Quartalsvergleich zuletzt groรe Schwankungen auf. Trotz dieser geringeren Markttransparenz ist fรผr beide gewerblichen Segmente von einer Verlangsamung des Abwรคrtstrends auszugehen. Denn fรผr eine Erholung โ wenn auch zeitlich verzรถgert โ sprechen eine Reihe von Grรผnden.
Hauptursache fรผr die aktuelle Korrektur am Immobilienmarkt war der schnelle und krรคftige Anstieg der Zinsen, der die Finanzierung erheblich verteuerte. Dadurch verschlechterte sich auch die relative Attraktivitรคt der Immobilie als Kapitalanlage insbesondere gegenรผber festverzinslichen Wertpapieren. Zusammen mit den hohen Immobilienpreisen und sinkenden Reallรถhnen verringerte sich die Erschwinglichkeit von Wohneigentum. Auch viele gewerbliche Immobilienprojekte rechneten sich nicht mehr. Mit der zehnten und letzten Leitzinserhรถhung der EZB im September 2023 hatten die Hypothekenzinsen ihren Hochpunkt erreicht. Im Zuge von Zinssenkungserwartungen sind sie seitdem leicht gefallen. Der Rรผckgang der Inflationsraten โ in Deutschland von in der Spitze fast neun Prozent auf 2,4 Prozent im Mai โ verschaffte der Notenbank den Spielraum, die Leitzinsen am 6. Juni zum ersten Mal um 25 Basispunkte zu senken. Zusรคtzliche Zinsschritte bis Jahresende und im Jahr 2025 sind wahrscheinlich. Dies sollte bei den Hypothekenzinsen fรผr einen weiteren Rรผckgang um einige Zehntelpunkte sorgen. Somit vergรผnstigt sich die Finanzierung beziehungsweise Refinanzierung von Immobilienvorhaben. Eine Rรผckkehr zur Niedrigzinsphase der vergangenen Jahre wird es aber nicht geben.
Auch bei den anderen beiden wichtigen Faktoren gibt es inzwischen eine Entspannung: Die Hauspreise sind gefallen und die Reallรถhne legen angesichts hoher Lohnsteigerungen und der deutlich niedrigeren Inflationsraten wieder zu.
Wรคhrend die Wohnimmobilienwerte deutlich gesunken sind, zeigt sich bei den Mieten ein ganz anderes Bild: die Neumieten nehmen unverรคndert krรคftig zu. Da der Wohneigentumserwerb fรผr viele private Haushalte erschwert ist, bleiben diese auf den Mietwohnungsmarkt angewiesen. Auch bei Bรผroimmobilien sorgen steigende Mieten noch fรผr einen soliden Cash-Flow. Neben der Mietindexierung dรผrfte sich hier die โ trotz Homeoffice โ nach wie vor robuste Nachfrage nach hochwertigen Flรคchen in guten Lagen widerspiegeln. Bei Einzelhandelsimmobilien wurden die Mieten seit Jahren durch die Belastungen des Onlinehandels, Lockdowns und Kaufkraftverluste infolge der hohen Inflation gedrรผckt. Nun steigen die Mieten schon seit drei Quartalen wieder.
Nachfrage nach Wohnraum nimmt zu
Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen werden sich verbessern. Wichtige konjunkturelle Frรผhindikatoren wie der ifo Geschรคftsklimaindex sind gestiegen. Impulse sollten durch einen wieder dynamischeren Welthandel, vor allem aber von der Erholung des privaten Konsums kommen. Denn die Verbraucher profitieren dank der gesunkenen Inflationsraten und hรถheren Gehรคltern von den in realer Rechnung zunehmenden verfรผgbaren Einkommen.
Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich in einer zyklischen Korrektur. Es handelt sich also nicht um das Platzen einer Blase, die รผblicherweise im Vorfeld mit exzessiver Kreditvergabe oder starker Spekulation einhergeht. Auch gibt es im Gegensatz zu manchen historischen Immobilienkrisen keinen Angebotsรผberschuss. Dies spricht fรผr ein รผberschaubares Ausmaร der Preiskorrekturen und eine begrenzte Dauer der Korrekturphase, die selbst in den schwierigeren gewerblichen Segmenten spรคtestens 2025 beendet sein sollte.
Den deutschen Wohnungsmarkt kennzeichnet nach wie vor eine hohe Nachfrage nach Wohnraum bei knappem Angebot. Daher dรผrfte ein Groรteil der vorherigen Preisanstiege bei Wohnimmobilien โ eine Verdoppelung seit 2010 โ fundamental gerechtfertigt gewesen sein. Seit Jahren liegt die Zahl der Wohnungsfertigstellungen deutlich unter dem geschรคtzten Bedarf von rund 400.000 Einheiten jรคhrlich. Schwache Frรผhindikatoren wie Auftragseingรคnge und Baugenehmigungen deuten darauf hin, dass die Neubauaktivitรคt im laufenden Jahr krรคftig zurรผckgehen wird. Dem steht eine deutlich zunehmende Bevรถlkerungszahl durch Zuwanderung gegenรผber.
Auch am deutschen Bรผromarkt kann angesichts einer durchschnittlichen Leerstandsquote in den Top-Standorten von aktuell etwa sechseinhalb Prozent nicht von einer krisenhaften Entwicklung und einem hohen รberangebot gesprochen werden. Der Anstieg der Leerstรคnde seit 2019 erfolgte von einem sehr niedrigen Niveau. Auch leidet unter dem Trend zum verstรคrkten Arbeiten im Homeoffice nicht die gesamte Nachfrage nach Bรผroflรคchen. Wie die nach wie vor steigenden Bรผromieten in guten Lagen zeigen, sind attraktive Objekte in zentraler Lage, die den zunehmenden ESG-Anforderungen gerecht werden, weiterhin begehrt. Kurzfristig werden jedoch die Bรผroleerstรคnde in Deutschland angesichts noch recht hoher Fertigstellungen weiter steigen, bevor in den folgenden Jahren die geringere Neubautรคtigkeit Entlastung verspricht.
Insgesamt ist der Ausblick auf den deutschen Immobilienmarkt vorsichtig optimistisch. Am Investmentmarkt werden schon bald vor allem eigenkapitalstarke Anleger fรผr mehr Transaktionen sorgen, da die Preiskorrekturen weit fortgeschritten sind und die Zinsen nochmals leicht nachgeben werden. Ein verstรคrktes Interesse von Investoren ist schon erkennbar.
Trotz der positiven Aspekte sind die Herausforderungen vor allem fรผr Projektentwickler und Bauunternehmen nicht auszublenden. Die Zahl der Insolvenzen wird erst einmal hoch bleiben. Auch die Probleme bei Refinanzierungen sind nicht รผberwunden. Denn die meisten Auslรคufe von Immobilienkrediten, die zu besonders niedrigen Hypothekenzinsen abgeschlossen wurden, liegen noch in der Zukunft.
Dr. Gertrud R. Traud ist Chefvolkswirtin und Managing Director bei der Helaba.