Kaum eine Asset-Klasse ist so spannend wie Immobilien. Nicht nur bieten sie steuerlichen Spielraum, sondern mit ihnen lรคsst sich auch der sogenannte Leverage-Effekt bestmรถglich ausspielen. Immobilienbesitzer kรถnnen, professionell unterstรผtzt von einer Bank oder einem Finanzierungsvermittler, potenziell immer noch zu Millionรคren werden. Und dafรผr mรผssen sie das sprichwรถrtliche Rad nicht neu erfinden. Auch wenn Immobilien keinen Reichtum รผber Nacht versprechen, bleiben sie sehr attraktiv.
Entsprechend gab es in diesem Bereich in den letzten Jahrzehnten einen regelrechten Boom. Dabei war eine Wertentwicklung von bis zu 100 Prozent mรถglich. In der Region Mรผnchen lieรen sich mitunter sogar Wertsteigerungen von bis zu 300 Prozent beobachten. Treiber hierfรผr war in erster Linie die Politik der Europรคischen Zentralbank (EZB). โBilligesโ Geld fรผr ein Jahrzehnt und die Negativzinsen fรผr Banken haben diese Asset-Klasse enorm entfacht, wรคhrend andere parallel fรผr Investoren unattraktiv geworden sind.
Eigenkapital ist wichtigster Faktor
2022 ist vor dem Hintergrund der hohen Inflation, der Anhebung des Leitzinses, den weiterhin stark steigenden Baukosten und dem Ukraine-Krieg sowie der Energie-Krise eine Dรคmpfung des Marktes erkennbar. Es kann eine Rรผcklรคufigkeit in Finanzierungsfragen festgestellt werden, aber ein Einbruch ist nicht spรผrbar. Interessanterweise ist aktuell ebenso eine Verschiebung der Volumengrรถรen bei Investoren zu beobachten. Hat ein Investor mit einer Million Euro vor Dezember 2021 noch Immobilien von bis zu acht Millionen Euro Wert angekauft, kauft er 2022 mit dem gleichen Eigenkapital in der Regel nur noch ein Portfolio von drei Millionen Euro an.
Inzwischen ist es allerdings so, dass der Einstieg in den Immobilienmarkt, vor allem in vielen Groรstรคdten, fรผr junge Menschen und auch fรผr den Mittelstand enorm schwer geworden ist. Zahlreiche Immobilien sind fรผr diese Personengruppen unbezahlbar. Fรผr die klassischen Privatkunden heiรt das: Um sich den Traum vom Eigenheim zu erfรผllen, muss eine Bank als Finanzierungspartner รผberzeugt werden. Gelingen kann das nur mit Eigenkapitalanforderungen von bis zu 60 Prozent. Zum Vergleich: Noch bis Dezember 2021 konnte die Finanzierung mit 20 Prozent erreicht werden, was durch die Verdreifachung der Zinsen begrรผndbar ist.
Was fรผrย Privatkunden gilt, ist ebenso auf Firmenkunden anwendbar. Auch fรผr diese Gruppe ist Eigenkapital der wichtigste Faktor, um Immobilien erwerben zu kรถnnen. Darรผber hinaus haben Firmenkunden in den nรคchsten Jahren zusรคtzliche Herausforderungen zu meistern. Hier sind Fachkrรคftemangel, steigende Kosten und rรผcklรคufige Nachfragesituation die relevantesten Aspekte. Daher ist fรผr Unternehmen Liquiditรคtserhalt das Gebot der Stunde.
Schere geht weiter auseinander
Eine Blasenbildung ist dennoch โ zumindest fรผr die Metropolregion Mรผnchen โ aktuell unwahrscheinlich. Vor allem die in Sรผdbayern ansรคssigen DAX-Konzerne schaffen ausreichend Arbeitsplรคtze und eine starke Wirtschaft, die Wohnraum in der Stadt und im Speckgรผrtel begehrt machen. Die Angebot-und-Nachfrage-Situation wirkt einer Blasenentwicklung folglich entgegen. Hinzukommt, dass die Banken in Mรผnchen in den letzten Jahren selten ohne Eigenkapital finanziert haben. Ob es Einbrรผche gibt und wie hoch diese ausfallen, ist aufgrund der unberechenbaren wirtschaftlichen Situation schwer vorherzusagen.
Es steht allerdings zu vermuten, dass die Schere zwischen arm und reich mit dem Immobilienkauf noch deutlicher auseinandergeht. Durch die Erhรถhung der antizyklischen Kapitalpuffer ab Februar 2023 werden die Zinsen wahrscheinlich noch einmal steigen. Durch die Inflation und die zu erwartende Erhรถhung des Leitzinses werden Immobilien letztlich zunehmend in die Hรคnde von professionellen und vermรถgenden Investoren fallen. Wer รผber das nรถtige Eigenkapital verfรผgt, kann sich Objekte aussuchen. Alle anderen haben kaum eine Chance.
Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, setzt die Stadt Mรผnchen verschiedene politische Instrumente ein. Erstens greift eine Mietpreisbremse und zweitens erweitert die Stadt die sogenannten โErhaltungssatzungsgebieteโ. Wenn in diesen Gebieten ein klassisches Renditeobjekt fรผr einen Investor verkauft wird, hat die Stadt immer ein Vorkaufsrecht. Dieses kann sie ziehen oder dem Interessenten ein Kaufangebot mit einer Abwendungserklรคrung machen. In dieser Abwendungserklรคrung ist ein Mietdeckel definiert. Stimmt der Investor dem nicht zu, kann er das Objekt nicht kaufen. Dann fรคllt die Immobilie in die รถffentliche Hand. So verhindert die Stadt Mรผnchen in diesen ausgewรคhlten Gebieten eine explosionsartige Kauf- und auch Mietpreisentwicklung. Die Mietpreisbremse und die Erweiterung der Erhaltungssatzungsgebiete greifen mit Erfolg in den wettbewerbsintensiven Markt ein. Sie schรผtzen Verbraucher davor, aufgrund zu hoher Mietkosten in eine Schuldenspirale zu geraten.
Langfristigkeit bei Kunden und Beratern
Ebenso wie der Wettbewerb um Kaufobjekte sehr hoch ist, gibt es im Bereich Baufinanzierung eine massive Konkurrenzsituation. Nahezu jedes Kreditinstitut bietet Baufinanzierungen an. Die Hausbank Mรผnchen beispielsweise wurde 1908 als Selbsthilfeeinrichtung fรผr Hausbesitzer gegrรผndet und hat sich zu einer Spezialbank fรผr Immobilienbesitzer und die Immobilienwirtschaft entwickelt. Zu ihren Leistungen gehรถrt allen voran die ganzheitliche Beratung von Immobilienbesitzern in der Metropolregion Mรผnchen. Daneben bietet das Haus aber bundesweit auch spezielle Branchensoftware und -dienstleistungen fรผr die Miet- und WEG-Verwaltung sowie Kautionsverwaltung an. Ihr besonderes Asset sieht die Hausbank Mรผnchen in ihren Beratern, die sowohl im Banken- als auch vor allem im Immobilienbereich ausgebildet sind. Das geschieht hauptsรคchlich รผber regelmรครige Schulungen. Auch den Kunden bietet die Bank zahlreiche Veranstaltungen an, die sich wichtigen und aktuellen Themen widmen.
Die Mitarbeiter arbeiten persรถnlich sowie intensiv mit den Kunden. Sie gehen mit ihnen die relevanten Aspekte durch, erklรคren Fachbegriffe und geben Immobilieninteressenten- und -besitzern eine Fahrtrichtung vor. Dies bedeutet keinesfalls, dass eine steuerliche oder juristische Beratung hinfรคllig wird. Kunden sollen eine erste Orientierung erhalten, die ihnen nachfolgende Gesprรคche und Beratungstermine erleichtern. All diese Schritte dienen der langfristigen Stรคrkung der Kundenbindung.
Denn die Immobilienfinanzierung ist eines der wenigen Geschรคftsfelder in einer Bank, das extrem von einer persรถnlichen Betreuung und einem persรถnlichen Ansprechpartner abhรคngig ist. Eine langfristige und vertrauensvolle Kundenbeziehung setzt auf der anderen Seite voraus, dass die Berater lange im Haus bleiben. Fรผr eine mittelstรคndische Bank ist das eine Seltenheit, die zum einen dem Themenbereich, zum anderen aber vor allem dem Kunden zu verdanken ist. Da Kunden von einem persรถnlichen Ansprechpartner langfristig beraten werden mรถchten und darauf groรen Wert legen, ist das Motivation fรผr die Berater, mit ihrer Arbeit zufrieden zu sein und mรถglichst lange im Institut zu bleiben: Eine Hebelwirkung, die fรผr Kontinuitรคt und Erfolg auf allen Seiten sorgt.
Noah Almodares ist Teamleiter Abteilung Immobilienbesitzer bei der Hausbank Mรผnchen.