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Online-Boom setzt stationären Handel gewaltig unter Druck

Das Einkaufserlebnis hat sich längst vom Tante Emma Laden um die Ecke ins Nezt verfrachtet. Besonders der Druck auf den Einzelhandel hat starke Folgen. Das zwingt die Händler zu reagieren und neue Konzepte zu entwickeln.

Von Daniela Fischer - 06. September 2018

Bildnachweis: www.istockphoto.com: erhui1979

Der Online-Boom setzt den stationären Handel gewaltig unter Druck. Dies gilt vor allem für den Textileinzelhandel als traditionelles Rückgrat der innerstädtischen 1a-Lagen. Die Preistransparenz sowie die Umsetzung neuer Technologien lassen die Profitabilität der Einzelhändler sinken.

Die Händler reagieren auf den Online-Boom mit dem vermehrten Ausbau digitaler Vertriebskanäle. Omnichanneling bietet dem hochvernetzten Kunden ein nahtloses Einkaufserlebnis über alle Kanäle hinweg. Stationär steht die Optimierung des Filialnetzes im Vordergrund. Die Expansion geschieht insgesamt nur noch in moderatem Tempo. Die Nachvermietung von Großflächen ist schwieriger geworden. Es gibt jedoch durchaus internationale Handelsunternehmen, die weiterhin expandieren. Beim Konsumenten gefragt sind insbesondere das hochpreisige Qualitätssegment sowie das untere Marktsegment wegen der gestiegenen Kostensensibilität. Verlierer ist das mittlere Segment mit hohem Konkurrenzdruck und oftmals mangelnder Positionierung. Trotz rückläufiger Kundenfrequenz wird der stationäre Handel auch in Zukunft seine Daseinsberechtigung behalten.

Mietwachstum in Deutschlands 1a-Lagen ist begrenzt

Das Ladengeschäft fungiert als Ort zum Anfassen und Ausprobieren der Ware und zur Inspiration. Für zusätzliche Nachfrage sorgen E-Commerce-Anbieter, die zur Generierung von Synergieeffekten auf temporäre oder dauerhafte physische Läden setzen. Insbesondere attraktive Großstädte dürften bedeutende Handelsstandorte bleiben, die Differenzierung zwischen Top- und Nebenlagen nimmt jedoch weiter zu. Im Vorteil sind 1a-Lagen mit hoher Passantenfrequenz an kaufkraftstarken Standorten, wobei Tourismus-Hotspots besonders profitieren.
Der Branchenmix wandelt sich zu mehr Gastronomie, mehr Drogerien und Fitness-Studios. Schwer haben es strukturschwache Innenstädte, Standorte im Windschatten attraktiver Großstädte, Stadtteillagen und schlecht positionierte Shopping-Center, während große regionale Einkaufszentren mit ausgewogenem Mieter- und Branchen-Verhältnis sowie modernen Fachmarktzentren dank ihrer Nahversorgungskomponente eine größere Resilienz gegenüber E-Commerce aufweisen. Das Mietwachstum auch in Deutschlands 1a-Lagen ist begrenzt angesichts hoher Ausgangsniveaus sowie des hohen Kostendrucks der Händler.

Im Gegensatz zum stationären Handel hat der Online-Boom der Logistikbranche einen steilen Aufschwung beschert. Für einen Online-Kauf wird bis zu dreimal so viel Lagerfläche wie für einen konventionellen Kauf benötigt. Entsprechend ist die Nachfrage sowohl in Deutschland als auch europaweit stark gestiegen. Aufgrund der geringen Leerstände bei modernen Logistikzentren müssen Unternehmen ihren Flächenbedarf oftmals durch Neubauprojekte decken. Vorvermietungen und Eigennutzerdeals dominieren. Bei den Vorvermietungen neuer Projekte war der Handel auch im vergangenen Jahr führend. Amazon war europaweit der wichtigste Flächennachfrager. Der Transport der Pakete zum Endkunden stellt die Citylogistik vor große Herausforderungen: Mangel an Grundstücken, Konkurrenz der Nutzungsarten, steigendes Verkehrsaufkommen. Ein Teil des innerstädtischen Flächenbedarfs lässt sich über Bestandsimmobilien abfedern, zudem haben sich neue Immobilientypen entwickelt. Erst die Zukunft wird zeigen, welche Konzepte sich durchsetzen werden. Trotz reger Nachfrage und anhaltendem Leerstandsabbau verhindern die niedrigen Margen von Logistikdienstleistern und Handelsunternehmen stärkere Mietsteigerungen. Hinzu kommt die Konkurrenz durch Neubauflächen. Die größere Investmentnachfrage institutioneller Anleger führt zu einem verstärkten Wettbewerb der Entwickler auf der Suche nach Nutzern. Und auch die gestiegenen Baukosten spiegeln sich nicht in steigenden Mieten, sondern höheren Kaufpreisen wider. Der Mietwachstumsausblick für die kommenden Jahre fällt entsprechend moderat aus.

Daniela Fischer

DekaBank

Daniela Fischer ist Senior Analystin für Immobilienmärkte im Makro Research der DekaBank.

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