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Real Estate Tokenization

Die Blockchain-Technologie birgt das Potenzial, die Funktionsweise ganzer Wirtschaftssektoren grundlegend zu verändern. Im Immobilienbereich steht diese Entwicklung allerdings noch am Anfang. Einen ersten Schritt zu einer alternativen Strukturierung von Immobilieninvestments haben wir mit dem Start-up RIDE unternommen. Bei der Gründung haben wir bewusst auf einen ICO verzichtet, da wir trotz unserer Begeisterung für die Blockchain festgestellt haben, dass sie kein Allheilmittel darstellt.

Von Christine Kiefer - 19. Dezember 2018

Bildnachweis: iStock.com/Gluiki-2

Im Prinzip gibt es drei Wege zum Immobilienbesitz: direkt, was am effizientesten, jedoch in den Anlagemöglichkeiten begrenzt ist und meistens nicht gut gemanagt wird; über einen Fonds, mit dem Vorteil des professionellen Managements und der Diversifizierung über ein Portfolio, jedoch mit dem Nachteil der starken Regulierung und Overheadkosten; oder über eine Club-Deal-Struktur, relativ direkt, professionell gemanagt und mit der Möglichkeit, Kapital zu bündeln. Der Nachteil von Club-Deals ist jedoch, dass sich das Management der Investoren so kompliziert darstellt, wie einen Sack Flöhe zu hüten. Die meisten Fund-Manager werden maximal zwei Investoren in einen Club aufnehmen, da das Verhandeln der Verträge, die Buchhaltung und die Administration der Gesellschaft sehr viel Arbeit machen. Hinzu kommt, dass der Fund-Manager in der Regel auch den Ankaufsprozess und den Finanzierungsprozess gleichzeitig koordinieren muss.

Uns war klar, dass die Club-Deal-Struktur die beste Art der Strukturierung ist, sie jedoch in der Umsetzung kaum praktikabel ist. Mit RIDE haben wir eine juristische und technologische Lösung geschaffen, die die Nachteile von Club-Deals mitigiert und eine echte Alternative zu einer Fondsstruktur darstellt. Die Verwaltung wird für den Fund-Manager sehr einfach, da zum Beispiel Gesellschafterbeschlüsse einfach digital durchgeführt werden können. Auch die Investoren haben viele Vorteile: So können sie ihre Anteile an den Objektgesellschaften sehr einfach weiterverkaufen und sich durch die Beteiligung an mehreren Objekten ein Portfolio aufbauen.

Bedeutung der Blockchain für Immobilieninvestments

Die Auswirkung der Digitalisierung in den letzten 30 Jahren hat einen einfachen gemeinsamen Nenner: die Abschaffung von Mittelsmännern. Früher wurden Waren über Großhändler und kleine Geschäfte vor Ort verkauft, heute besitzt ein Händler die Kundenbeziehung direkt. Fast alle großen Händler sind sowohl online als auch mit eigenen Flagshipstores komplett vertikal integriert. Nichts anderes wird Technologie, insbesondere die Blockchain-Technologie, mit dem Immobiliensektor machen. Im Finanzsektor ist der durch Fintechs ausgelöste Umbruch bereits offenkundig, im Immobiliensektor steht der große Wurf noch aus. Wenn man bedenkt, wie viele Ebenen zwischen dem Investor und der Immobilie liegen, ist klar, dass hier gewaltige Optimierungspotenziale schlummern.

Die Strukturierung von Club-Deals über RIDE funktioniert wie folgt: Der Asset-Manager kauft von uns eine tokenisierte Vorratsgesellschaft. Diese verkauft er anschließend in Form von Equity-Token an die Investoren weiter und sammelt Kapital über eine Zuführung zur Kapitalrücklage oder über ein Nachrangdarlehen durch die Ausgabe von Debt-Token ein. Schließlich kauft die Gesellschaft die Immobilie. RIDE übernimmt dabei den gesamten KYC-Prozess, setzt alle Verträge auf und unterhält die Technologieplattform. Sollte es sich um einen Share-Deal handeln, können wir auch eine bestehende Gesellschaft umwandeln. In diesem Jahr haben wir zwei Objektgesellschaften tokenisiert, die in einem Private Placement Investoren gefunden und jeweils eine Berliner Immobilie erworben haben. Im nächsten Schritt möchten wir tokenisierte Gesellschaften Asset-Managern digital in einem standardisierten Prozess zugänglich machen.

Die Blockchain ist kein Allheilmittel

Entgegen allem Hype um die Blockchain und Kryptowährungen sind wir bei der Gründung von RIDE Capital eher klassisch vorgegangen. Wir verzichteten bewusst auf einen ICO, und die Gesellschaft sitzt auch nicht in Malta oder Gibraltar, sondern ist eine deutsche GmbH mit Sitz in Berlin. Ein ICO basiert entweder darauf, Teile der eigenen Firma zu verkaufen oder eine neue Kryptowährung zu schaffen. In beiden Fällen erfordert dies sehr viel juristische, technologische und Vertriebsarbeit. Alles zusammen genommen ist man mit einem ICO sechs bis zwölf Monate Vollzeit beschäftigt. Außerdem haben ICOs mittlerweile (und zwar zu Recht) einen schlechten Ruf. Uns war sehr schnell klar, dass wir diese Ablenkung nicht wollen und uns lieber darauf konzentrieren, die Blockchain zu nutzen, um Immobilieninvestments besser zu machen.

Viele Krypto-Start-ups müssen noch lernen, dass die Blockchain kein Allheilmittel ist, welches die Lösung für alle Probleme bereithält. Auch im Immobiliensektor sind letztendlich die Wahl der richtigen Immobilie und ein gutes Asset-Management ausschlaggebend. Die Blockchain kann jedoch den Weg zu einer guten Rendite ebnen, indem sie die Overheadkosten im Vergleich zu einem Publikumsfonds um den Faktor 12 senkt.

Christine Kiefer

RIDE Capital

Christine Kiefer ist Gründerin des Start-ups RIDE Capital sowie des Netzwerks Fintech Ladies und war am Aufbau weiterer Fintechs beteiligt.

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