Jetzt Mitglied werden
Versicherung

Immobilienmonitoring – Entscheidender Baustein für Solvency II

Solvency II fordert von Versicherungsunternehmen u.a. eine risiko- bzw. marktwertorientierte Bewertung ihrer Immobilienfinanzierungen. Zur adäquaten Bewertung der Objektsicherheiten kommt bei der Ergo Versicherungsgruppe AG eine „Sicherheitendatenbank“ zum Einsatz, mit der eine marktgerechte Abbildung der Wertentwicklung der finanzierten Immobilien möglich ist.

Von Dr. Eckehard Schulz - 20. September 2016

Die „Sicherheitendatenbank“ ermöglicht Auswertungen im Sinne der Solvency II-Anforderungen. Bildnachweis: Sprengnetter

Mit Solvency II hat sich für die Versicherungswelt Entscheidendes geändert: Die EU-Reform des Versicherungsrechts sieht u.a. strengere Regelungen im Hinblick auf die Solvabilitätsvorschriften für die Kapitalanforderungen der Unternehmen vor – neben einem funktionsfähigen Risikomanagement und Kontrollsystem sowie einer umfassenden Berichterstattung. Die Regelungen gelten auch für die Kapitalanlage in Immobilienfinanzierungen, deren Schwerpunkt bei den deutschen Lebensversicherungen auf Wohnimmobilien in Deutschland liegt. Mit der delegierten Rechtsakte (DRA) der EU-Kommission vom 17. Januar 2015 werden private Baufinanzierungen grundsätzlich begünstigt, müssen aber strikte Anforderungen erfüllen – sie dürfen z.B. nicht mehr als eine Million Euro betragen, müssen an natürliche Personen oder kleine Unternehmen für Eigenheime vergeben werden, und das Grundpfandrecht muss vollstreckbar sein. Dies trifft auf die meisten Eigenheimfinanzierungen in Deutschland zu. Vom Darlehensgeber wird ein hinreichend großes Bestandskollektiv im Portfolio, eine laufende Überwachung der Objektsicherheiten und eine Information an die Aufsichtsbehörde über die jährlichen Verluste verlangt. Im Ergebnis sind private Baufinanzierungen dann dem Ausfallrisiko zuzuordnen. Daraus ergeben sich zusätzliche Vorteile für die übergeordnete Portfoliostreuung.

Start am 01.01.2016

So gesehen drängt die Zeit für Versicherungsunternehmen, passende Instrumente zu implementieren. Der Fokus liegt dabei auf zwei Anforderungen:

  1. Monitoring der Wertentwicklung der Immobilien mindestens alle drei Jahre (marktkonforme laufende Überwachung).
  2. Ermittlung der Ausfallrisiken, um die Kapitalanforderungen zu berechnen (Solvency Capital Requirements).

Für die erste Anforderung bietet der Artikel 191 der DRA eine pragmatische Lösung: So lassen sich zur Überwachung der Marktwerte der Immobilien „geeignete statistische Verfahren“ nutzen. Um die Wertentwicklung einer Immobilie zu ermitteln, benötigt man die Objektart (Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus), die Lage und vor allem das Jahr der Objektbewertung als Basisjahr zur Fortschreibung. Den Faktor zur Berechnung muss dann ein Index leisten, der die regionalen Marktpreisentwicklungen je Objektart möglichst granular über einen langen Zeitraum von rund 30 Jahren abbildet.

Einsatz der hedonischen Methode

Versicherungen verfügen selbst nicht über einen solchen Index, sodass am Markt nach Datenanbietern zu suchen ist. Eine Lösung bietet das Sprengnetter Immobilienmarktmonitoring (kurz S-IM), das mittels statistischer, hedonischer Methoden für deutschlandweit 875 Auswertungsregionen entwickelt worden ist. Die hedonische Methode gewährleistet dabei, dass der Index um Qualitätsunterschiede bereinigt ist und die reinen Preiseffekte abgebildet werden. Die Implementierung kann dann direkt in die Reportingsysteme erfolgen: Jede Objektsicherheit erhält einen aktuellen Marktwert als Basis für den Beleihungsauslauf („loan to value“); der Bedeckungsgrad kann für die einzelnen Darlehen und auch für Risikoregionen dokumentiert werden – damit gibt es eine Grundlage, um die quantitativen Kapitalanforderungen im Standardmodell zu ermitteln. Gerade der letztgenannte Aspekt, die quantitative Dimension, führt zu einem messbaren Mehrwert im Sinne von eingesparten Kapitalkosten für das Unternehmen.

Fazit: Die Sicherheitendatenbank liefert einen entscheidenden Baustein zur Abbildung von Immobilienfinanzierungen gemäß den Vorgaben von Solvency II.

Lesen Sie auch

Peer-to-peer-Versicherungen auf bestem Weg zum Marktstandard

Für Kunden ist es unbefriedigend, Jahr für Jahr[…]

Tim Kunde

Streitthema Restkreditversicherung

Die Restschuld- bzw. Restkreditversicherung ist in der jüngeren[…]

Philipp Scherber

Versicherungen und Digitalisierung

Versicherungen wurden in den letzten Jahrzehnten aus verschiedenen[…]

Jürgen P. Müller

Planbar und sicher: Altersvorsorge mit Garantie

Die Nachricht ist erfreulich: Wir Deutschen werden immer[…]

Frank-Henning Florian

No risk, more fun

Ganz neue Risiken sind selten in der Versicherungsbranche.[…]

Karin Pfundt

IT-Outsourcing für Versicherungen

Versicherungen denken zurzeit verstärkt über die Auslagerung ihrer[…]

Philipp Scherber

Schauen Sie in den Himmel! Es ist eine Versicherungsdrohne

Drohnen sind momentan im Trend, keine Frage. Es[…]

Merten Slominsky

Reisen? Nicht ohne meine Auslandskrankenversicherung

Nach dem Urlaub ist vor dem Urlaub: Ob[…]

Christian Grosshardt

Disruption in Versicherungen

Auch Versicherungen diskutieren den digitale Wandel stark. Neue[…]

Anna Stötzer

Reiserücktrittsversicherungen: Für wen sie sich lohnen – und was beim Abschluss zu beachten ist

Die Deutschen gelten seit Jahren als Reiseweltmeister und[…]

Julian Achleitner

Unsichere Versicherungspolice

Haben Sie eine Lebensversicherung bei der Ergo? Nun,[…]

Christian Grosshardt

Auf der Flucht – Allianz jagt ehemaligen Starverkäufer

Zuerst „Hosianna!“, und anschließend „Kreuzigt ihn!“ Zugegeben, der[…]

Christian Grosshardt

Riester verteidigt

Es gibt immer mehr ältere und immer weniger[…]

Redaktion

Das ungehörte Gesetz

Wer jetzt plant eine private Pflege-Zusatzversicherung abzuschließen, der[…]

Redaktion

Unabdingbare Firmenversicherung

Die Betriebs- bzw. Berufshaftpflichtversicherung ist die bedeutungsvollste aller[…]

Redaktion

BHW Bausparkasse und Zurich Versicherung kooperieren

Am 1. April 2013 beginnt die Vertriebskooperation zwischen[…]

Redaktion

Neue Vorstände im Sachversicherungsgeschäft

Nicole Weyerstall und Horst Nussbaumer wurden im Rahmen[…]

Redaktion

Die perfekte Hausratversicherung

Mit Hausratversicherungen.com geht ein weiteres Vergleichsportal an den[…]

Redaktion

Schlaglöcher ade

In den Wintermonaten haben viele Fahrbahnen gelitten und[…]

Redaktion

INTER Versicherungsgruppe fördert….

Die INTER Versicherungsgruppe bietet in Kooperation mit Weight[…]

Redaktion

Wissen ist Macht

Im Produkt- und Tarif-Dschungel der Versicherungen ist es[…]

Redaktion

Wechsel an der Spitze

Reinhold Schulte (64) beabsichtigt, als Vorsitzender der Vorstände[…]

Redaktion

Handbuch Solvency II

 Von der Standardformel zum Internen Modell, vom Governance-System[…]

Redaktion

Szenarioanalysen und Stresstests in der Bank- und Versicherungspraxis

Regulatorische Anforderungen, Umsetzung, Steuerung Hrsg.: Walter Gruber /[…]

Redaktion

VerUNsichert

Wie schlecht es um das Wissen der Deutschen[…]

Redaktion