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Eine Asset-Klasse mit Zukunft? Der Immobilienmarkt aus Banken- und aus Kundensicht

Wohnen ist ein Grundrecht, doch auf dem Immobilienmarkt herrscht für Kaufinteressenten großer Wettbewerb. Das gilt aber auch für die Immobilienfinanzierungsberatung. Noah Almodares, Teamleiter Abteilung Immobilienbesitzer bei der Hausbank München, berichtet, wo er die Assets seines Hauses sieht und welche Marktentwicklungen aktuell und in Zukunft wahrscheinlich sind.

Von Noah Almodares - 15. November 2022
Immobilien: Eine Asset-Klasse mit Zukunft? Der Immobilienmarkt aus Banken- und aus Kundensicht

Foto: gettyimages.com/AndreyPopov

Kaum eine Asset-Klasse ist so spannend wie Immobilien. Nicht nur bieten sie steuerlichen Spielraum, sondern mit ihnen lässt sich auch der sogenannte Leverage-Effekt bestmöglich ausspielen. Immobilienbesitzer können, professionell unterstützt von einer Bank oder einem Finanzierungsvermittler, potenziell immer noch zu Millionären werden. Und dafür müssen sie das sprichwörtliche Rad nicht neu erfinden. Auch wenn Immobilien keinen Reichtum über Nacht versprechen, bleiben sie sehr attraktiv.

Entsprechend gab es in diesem Bereich in den letzten Jahrzehnten einen regelrechten Boom. Dabei war eine Wertentwicklung von bis zu 100 Prozent möglich. In der Region München ließen sich mitunter sogar Wertsteigerungen von bis zu 300 Prozent beobachten. Treiber hierfür war in erster Linie die Politik der Europäischen Zentralbank (EZB). „Billiges“ Geld für ein Jahrzehnt und die Negativzinsen für Banken haben diese Asset-Klasse enorm entfacht, während andere parallel für Investoren unattraktiv geworden sind.

Eigenkapital ist wichtigster Faktor

2022 ist vor dem Hintergrund der hohen Inflation, der Anhebung des Leitzinses, den weiterhin stark steigenden Baukosten und dem UkraineKrieg sowie der Energie-Krise eine Dämpfung des Marktes erkennbar. Es kann eine Rückläufigkeit in Finanzierungsfragen festgestellt werden, aber ein Einbruch ist nicht spürbar. Interessanterweise ist aktuell ebenso eine Verschiebung der Volumengrößen bei Investoren zu beobachten. Hat ein Investor mit einer Million Euro vor Dezember 2021 noch Immobilien von bis zu acht Millionen Euro Wert angekauft, kauft er 2022 mit dem gleichen Eigenkapital in der Regel nur noch ein Portfolio von drei Millionen Euro an.

Inzwischen ist es allerdings so, dass der Einstieg in den Immobilienmarkt, vor allem in vielen Großstädten, für junge Menschen und auch für den Mittelstand enorm schwer geworden ist. Zahlreiche Immobilien sind für diese Personengruppen unbezahlbar. Für die klassischen Privatkunden heißt das: Um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen, muss eine Bank als Finanzierungspartner überzeugt werden. Gelingen kann das nur mit Eigenkapitalanforderungen von bis zu 60 Prozent. Zum Vergleich: Noch bis Dezember 2021 konnte die Finanzierung mit 20 Prozent erreicht werden, was durch die Verdreifachung der Zinsen begründbar ist.

Was für  Privatkunden gilt, ist ebenso auf Firmenkunden anwendbar. Auch für diese Gruppe ist Eigenkapital der wichtigste Faktor, um Immobilien erwerben zu können. Darüber hinaus haben Firmenkunden in den nächsten Jahren zusätzliche Herausforderungen zu meistern. Hier sind Fachkräftemangel, steigende Kosten und rückläufige Nachfragesituation die relevantesten Aspekte. Daher ist für Unternehmen Liquiditätserhalt das Gebot der Stunde.

Schere geht weiter auseinander

Eine Blasenbildung ist dennoch – zumindest für die Metropolregion München – aktuell unwahrscheinlich. Vor allem die in Südbayern ansässigen DAX-Konzerne schaffen ausreichend Arbeitsplätze und eine starke Wirtschaft, die Wohnraum in der Stadt und im Speckgürtel begehrt machen. Die Angebot-und-Nachfrage-Situation wirkt einer Blasenentwicklung folglich entgegen. Hinzukommt, dass die Banken in München in den letzten Jahren selten ohne Eigenkapital finanziert haben. Ob es Einbrüche gibt und wie hoch diese ausfallen, ist aufgrund der unberechenbaren wirtschaftlichen Situation schwer vorherzusagen.

Es steht allerdings zu vermuten, dass die Schere zwischen arm und reich mit dem Immobilienkauf noch deutlicher auseinandergeht. Durch die Erhöhung der antizyklischen Kapitalpuffer ab Februar 2023 werden die Zinsen wahrscheinlich noch einmal steigen. Durch die Inflation und die zu erwartende Erhöhung des Leitzinses werden Immobilien letztlich zunehmend in die Hände von professionellen und vermögenden Investoren fallen. Wer über das nötige Eigenkapital verfügt, kann sich Objekte aussuchen. Alle anderen haben kaum eine Chance.

Um dieser Entwicklung entgegenzuwirken, setzt die Stadt München verschiedene politische Instrumente ein. Erstens greift eine Mietpreisbremse und zweitens erweitert die Stadt die sogenannten „Erhaltungssatzungsgebiete“. Wenn in diesen Gebieten ein klassisches Renditeobjekt für einen Investor verkauft wird, hat die Stadt immer ein Vorkaufsrecht. Dieses kann sie ziehen oder dem Interessenten ein Kaufangebot mit einer Abwendungserklärung machen. In dieser Abwendungserklärung ist ein Mietdeckel definiert. Stimmt der Investor dem nicht zu, kann er das Objekt nicht kaufen. Dann fällt die Immobilie in die öffentliche Hand. So verhindert die Stadt München in diesen ausgewählten Gebieten eine explosionsartige Kauf- und auch Mietpreisentwicklung. Die Mietpreisbremse und die Erweiterung der Erhaltungssatzungsgebiete greifen mit Erfolg in den wettbewerbsintensiven Markt ein. Sie schützen Verbraucher davor, aufgrund zu hoher Mietkosten in eine Schuldenspirale zu geraten.

Langfristigkeit bei Kunden und Beratern

Ebenso wie der Wettbewerb um Kaufobjekte sehr hoch ist, gibt es im Bereich Baufinanzierung eine massive Konkurrenzsituation. Nahezu jedes Kreditinstitut bietet Baufinanzierungen an. Die Hausbank München beispielsweise wurde 1908 als Selbsthilfeeinrichtung für Hausbesitzer gegründet und hat sich zu einer Spezialbank für Immobilienbesitzer und die Immobilienwirtschaft entwickelt. Zu ihren Leistungen gehört allen voran die ganzheitliche Beratung von Immobilienbesitzern in der Metropolregion München. Daneben bietet das Haus aber bundesweit auch spezielle Branchensoftware und -dienstleistungen für die Miet- und WEG-Verwaltung sowie Kautionsverwaltung an. Ihr besonderes Asset sieht die Hausbank München in ihren Beratern, die sowohl im Banken- als auch vor allem im Immobilienbereich ausgebildet sind. Das geschieht hauptsächlich über regelmäßige Schulungen. Auch den Kunden bietet die Bank zahlreiche Veranstaltungen an, die sich wichtigen und aktuellen Themen widmen.

Die Mitarbeiter arbeiten persönlich sowie intensiv mit den Kunden. Sie gehen mit ihnen die relevanten Aspekte durch, erklären Fachbegriffe und geben Immobilieninteressenten- und besitzern eine Fahrtrichtung vor. Dies bedeutet keinesfalls, dass eine steuerliche oder juristische Beratung hinfällig wird. Kunden sollen eine erste Orientierung erhalten, die ihnen nachfolgende Gespräche und Beratungstermine erleichtern. All diese Schritte dienen der langfristigen Stärkung der Kundenbindung.

Denn die Immobilienfinanzierung ist eines der wenigen Geschäftsfelder in einer Bank, das extrem von einer persönlichen Betreuung und einem persönlichen Ansprechpartner abhängig ist. Eine langfristige und vertrauensvolle Kundenbeziehung setzt auf der anderen Seite voraus, dass die Berater lange im Haus bleiben. Für eine mittelständische Bank ist das eine Seltenheit, die zum einen dem Themenbereich, zum anderen aber vor allem dem Kunden zu verdanken ist. Da Kunden von einem persönlichen Ansprechpartner langfristig beraten werden möchten und darauf großen Wert legen, ist das Motivation für die Berater, mit ihrer Arbeit zufrieden zu sein und möglichst lange im Institut zu bleiben: Eine Hebelwirkung, die für Kontinuität und Erfolg auf allen Seiten sorgt.

Tipps: Sie sind am Thema Immobilien interessiert? Dann erfahren Sie hier, wieso Kunden es bei der Baufinanzierung gerne persönlich haben oder lesen Sie hier mehr zum Proptech Brickwise.

Noah Almodares

Hausbank München

Noah Almodares ist Teamleiter der Abteilung Immobilienbesitzer bei der Hausbank München.

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